Suelo urbanizable o no urbanizable.

Suelo urbanizable o no urbanizable.

En respuesta a posibles dudas que suelen surgir habida cuenta de lo complicado del sistema urbanístico español, me atrevo a esbozar que los derechos y deberes de los propietarios de fincas urbanas dependerán de la calificación que a éstas le den los respectivos planeamientos urbanísticos donde las fincas se ubiquen. En pocas palabras, la distinción entre suelo urbano consolidado y urbano no consolidado, y suelo urbanizable o no urbanizable, corresponde a la legislación urbanística y, por tanto, a las Comunidades Autónomas. Esta distinción debe ejercerse dentro unos límites, por lo que -según doctrina del Tribunal Supremo-, no podrá ser ignorada la realidad física de la urbanización preexistente al planeamiento.
Además, el citado órgano judicial explica que a los terrenos de núcleo rural no se les debe atribuir la condición de suelo urbano, pues para que sea así debería contar con «las actuaciones, infraestructuras y servicios que de manera específica ha establecido la planificación urbanística al atribuirle la condición de urbano o asimilado». Es más, no basta con una valoración jurídica en abstracto sobre las características, tipo de usos permitidos, núcleo poblacional, dotaciones y servicios que al efecto pueden tener este tipo de suelo, es preciso que efectivamente conste y se acredite la realidad de las mismas. 
Suelo urbano. Habría que distinguir entre Suelo urbano consolidado: el que se ubica dentro de lo que conocemos como casco urbano, es decir, considera edificables los terrenos calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, cuya edificabilidad dependerá de la normativa urbanística local (terrenos de licencia directa). Por otro lado tenemos suelo urbano no consolidado o urbanizable: en el que está previsto su transformación, los que no están sectorizados y los suelos urbanizables especiales, en los que para construir será necesario desarrollar previamente un Plan Parcial o Proyecto de Reparcelación. Este tipo de suelo es el terreno constituido por aquellas parcelas urbanas o rurales para las que son necesarios una serie de operaciones para completar la urbanización, operaciones que vendrán definidas por alguna figura de desarrollo, como Plan Especial o Estudio de Detalle. Es decir, se trata de terreno no consolidado por la urbanización.
La principal diferencia de estas dos categorías anteriores es que, en suelo urbano consolidado, el propietario tiene derecho a edificar directamente, previa la obtención de licencia, para convertir la parcela en solar, al margen de obligaciones como la cesión de los terrenos que estén fuera de alineaciones o la de completar la urbanización.
El propietario de una parcela ubicada en urbano no consolidado tendrá derecho a construir cuando cumpla con las siguientes obligaciones: ceder gratuitamente al ayuntamiento sobre el 10% del aprovechamiento existente, realizar las obras de urbanización necesarias para adquirir la condición de solar: construir nuevas calles, plazas y parques previstos en el planeamiento, tramitar el planeamiento de desarrollo que fuese necesario (principalmente mediante los conocidos PERIS (plan especial de reforma interior) y tramitar los proyectos que permitan que se compensen las obligaciones y los derechos de todos los propietarios del polígono.
Suelo no urbanizable, es el suelo rústico: esto es el resto del suelo. Todo suelo no urbanizable y clasificado como tal, lo está bien por estar sometido a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación de acuerdo con los planes de ordenación territorial o legislación sectorial, o bien porque el planeamiento general considera necesario preservarlo por su valor agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales, así como aquellos otros que considere inadecuados para un desarrollo urbano.
 
En cualquier caso, en Celemín Real Estate realizaremos las comprobaciones de viabilidad del futuro proyecto y estado del terreno, realizando mediciones cuando sea necesario, antes de proceder con la compra.
 


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